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浏覽次數: 日期:2018年10月8日 09:20

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为了稳定房地产业的发展进而稳定我国整体经济发展,我们需要采取有效措施,以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展,支持房地产业合理融资需求,调整土地供应结构,增加住房供给,加强房价预期管理并继续构建和完善市场长效机制,最终实现房地产稳定发展这一目标。 我国自1998年“房改”以来,房地产投资在固定资产投资中的占比始终保持在20%左右的水平,今年1-10月份房地产投资占固定资产投资的比例达到21.45%,房地产投资对固定资产投资的贡献率较高。房地产投资占GDP的比重达到14.05%,达到近三年来的相对高位。Burns&Grebler在其著作《The housing of nations》中提出了住宅投资“倒U型”曲线的假说,即住宅投资与GDP的比值先上升、后下降。美国和日本的房地产投资基本符合这一理论假说,但是值得注意的是美国和日本房地产投资均是在城镇化率达到75%以后才进入“倒U型”曲线的下降阶段。2018年我国城镇化率仅为59.58%,可见房地产投资在未来较长时期内(城镇化基本完成前)仍然要发挥较为重要的作用。从长期来看,我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。 (1)房地产开发投资要注重结构性问题 通过一个城市成交的土地规划建筑面积和成交的商品住宅这两个数据,可以计算一个城市潜在住房供应量增减变化的情况。自本轮调控政策出台的2016年至今(2019年9月),土地的供需差距比例较高的前25个城市中15个城市是中西部城市,并且也有15个城市为三四线城市。这些城市的人口支撑也相对较弱,除了西安、郑州等因为人才落户政策促成的人口增长较为明显外,其他城市常住人口增速整体较低,甚至乌鲁木齐还出现常住人口大量减少的情况。与此形成明显对照的是一线城市和东部核心二三线城市,土地的供需比例整体为负值,也就是意味着这些区域供给明显小于需求,尤其是常住人口增长量较大的比如深圳、广州、佛山、青岛、合肥、厦门、泉州等城市(见表6)。(3)土地市场供给存在结构性问题 (4)保持房地产投资合理增长 盛松成系上海市人民政府参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长,宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员(本文仅反映作者观点,不代表所供职机构意见)
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